Приватизация - производная форма собственности
ЯНГДЮМХЕ ДНЙСЛЕМРНБ НМКЮИМ
дНЙСЛЕМРШ Х АКЮМЙХ НМКЮИМ

нАЯКЕДНБЮРЭ

Приватизация - производная форма собственности

экономика



Отправить его в другом документе Приватизация - производная форма собственности Hits:



ДРУГИЕ ДОКУМЕНТЫ

Современные методы международной торговли
Эволюция монетаризма
АНАЛИЗ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ МАТЕРИАЛЬНЫХ РЕСУРСОВ
Происхождение денег и развитие товарооборота
АНАЛИЗ ПРИБЫЛИ ОТ ПРОДАЖ ПО ФАКТОРАМ
торговые стратегии
Доходы от участия в международной трудовой миграции
Коммерческие банки. Их функции.
Происхождение и особенности кредитных денег. Характеристика основных видов кредитных денег.
стратегии дэйтрейдера в электронной торговле 1
 

Приватизация - производная форма собственности

2.1. Общие положения о собственности


Собственность принадлежит к числу таких понятий, вокруг которых на протяжении многих веков скрещиваются лучшие умы правоведов и юристов. Однако, дело не ограничивается только теоретической борьбой. Социальные потрясения, от которых порой содрогается весь мир, одной из главных причин умеют, в конеч╜ном счете, попытки поменять сложившиеся отношения собственности, утвердить новый порядок этих отношений.

Бывало, чт 232d38ec о общество действительно переходило на новую, более высокую ступень своего развития, но случалось, что в результате ломки отношений собственности общество оказывалось отброшенным далеко назад и попадало в трясину, из которой трудно выбраться.

В нашей стране в течении этого столетия дважды происходила ломка отношений собственности. Первая, связанная с собы╜тиями 1917 года, завершавшаяся катастрофой, последствия кото╜рой будут предметом исследований еще не одного поколения. Вторая происходит в наши дни, целью которой является вернуть отношениям собственности их подлинное содержание, создать широкий слой частных собственников, социальной опоры нынеш╜него режима.

Что же такое собственность?



Самый простой ответ содержится в толковом словаре рус╜ского языка:

Собственность - имущество, принадлежащее кому-нибудь╩ это в одном значении, а во втором ╚Собственность - принад╜лежность кого-, чего-нибудь кому-, чему-нибудь с правом распоряжения╩[1]

Юридическая энциклопедия дает определение собственности как системы ╚ исторически изменяющихся объективных отноше╜ний между людьми в процессе производства, распределения, обме╜на, потребления, характеризующих присвоение средств произ╜водства и предметов потребления. Таким образом, собственность -═ это присвоение, обретение чего-то в свою власть, в свою принадлежность.╩[2]

В соответствии с общими положениями о праве собственности в учебном пособии ╚Гражданское право╩ собственность опреде╜ляется как ╚... отношение лица к принадлежащей ему вещи как к своей, которое выражается во владении, пользовании и распоряжении ею, а также в устранении вмешательства всех третьих лиц в ту сферу хозяйственного господства, на которую простира╜ется власть собственника.╩[3]

Определение собственности как категории присвоения идет еще из учения К. Маркса, и ученые-правоведы считают, что такой подход к определению вполне возможен, но он нуждается в конкретизации понятия ╚присвоение╩ и поэтому для раскрытия со╜держания собственности использован быть не может, тем более, что новый Гражданский Кодекс Российской Федерации в ст. 209 определил содержание права собственности такими категориями как владение, пользование и распоряжение своим имуществом.

Эти категории правомочий закреплены и в Законе ╚О приватизации жилищного фонда╩: ст. 3 ╚ Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению┘

В обществе с государственно-правовой надстройкой экономические отношения собственности неизбежно получают юридическое закрепление .

Это выражается не только в системе правовых норм, регулирующих указанные отношения и образующих институт права собственности, но и в закреплении определенной меры юридической власти за конкретным лицом, являющемся собственником.

Итак, содержание права собственности составляют принадлежащие собственнику правомочия по владению, пользованию и распоряжению вещью.

Определение каждого из этих правомочий необходимо для раскрытая полного содержания права собственности:

Владение в переводе с английского языка означает ╚фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействие на вещь╩[4]

Владение имуществом, закрепленное законом за субъектом права (гражданином, юридическим лицом) - одно из правомочий собствен╜ника, это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью. Например, получив по нас╜ледству жилой дом, собственник продолжает оставаться и владель╜цем своей приватизированной квартиры.

Пользование - тоже слово английского происхождения - одно из основных правомочий собственника, заключающегося в праве потребления вещи в зависимости от ее назначения (эксплуатация квартиры)[5] - это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе личного потребления.

Распоряжение - юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения юридических актов в отношении вещи. Не вызывает сомнения, что в тех случаях, когда собственник про╜дает свое имущество, сдает его в аренду либо наем, в залог или дарит - он осуществляет правомочие распоряжения,

Новое гражданское законодательство, как и то, которое ему пред╜шествовало, ограничивается перечислением принадлежащих собственнику правомочий, не определяя ни одного из них. Это отрицате╜льно сказывается не только на раскрытии содержания права соб╜ственности, но и на практике применения законодательства.

Специфический признак, присущий этим правомочиям состоит в том, что собственник осуществляет их по своему усмотрению. Применительно к праву собственности это означает, что власть собственника опирается непосредственно на закон и существует независимо от всех других лиц в отношении объекта собственности.

Многие из правомочий существовали и ранее.

Система бессрочного найма жилья, договор которого заключался на основана ордера, в сочетании с институтом прописки, практически обеспечивали жителям квартир правомочия владения. Прописав сына, дочь, брата или сестру, можно было передать квартиру по наследству - а это и есть признак владения собственностью. Произведя обмен квартирами, люди доплачивали за приобретенные улучшения, т.е. по сути совершалась купля-продажа права на за╜селение. Квартиры передавалась посредством заключения фиктивных браков и т.д.

Таким образом , приватизация жилья - это не что иное , как юридическое оформление и закрепление тех отношений, кото╜рые существовали и ранее на нелегальной основе и всячески по╜давлялась государством.

Как правовой институт, в свете теории гражданского права право собственности определяется как ╚ система правовых норм, регулирующих отношения по владению, пользованию и распоряжению собственником принадлежащей ему вещью (имуществом) по усмот╜рению собственника и в его интересах, а также по устранению вмешательства всех третьих лиц в сферу его хозяйственного гос╜подства,╩[6]

Нормы, образующие институт права собственности, находят╜ся в постоянном контакте и взаимодействии с нормами других правовых институтов как гражданско-правовой, так и иной пра╜вовой принадлежности. Это обстоятельство подлежит учету при выборе правовых норм, регулирующих тот или иной участок имущественных отношений, в том числе и отношений собственности.



2.2. Содержание, формы, виды права собственности


Они имеют не только теоретическое, но и практическое зна╜чение. В зависимости от того, к какой форме и к какому виду относится право собственности, принадлежащее тому или иному конкретному лицу, определяется правовой режим имущества, состав╜ляющего объект этого права и спектр тех возможностей, которыми в отношении указанного имущества располагает собственник.

Согласно п. 2 ст. 6 Конституции РФ в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Аналогичное положе╜ние закреплено и в ст. 212 ГК РФ, но эта статья подвергает названные формы дальнейшему членению в зависимости от того, в чьей собственности находится имущество.

По теории гражданского права классификация форм, видов и подвидов права собственности может осуществляться по самым различным основаниям.

Например общая собственность характеризуется тем, что принадлежит не одному лицу, а двум или боле лицам и подразде╜ляется на два вида: долевую и совместную. Совместная собствен╜ность, в свою очередь, подразделяется на совместную собствен╜ность супругов, совместную собственность членов семьи, приватизировавших жилое помещение (хотя в гражданском кодексе это не заложено) и членов крестьянского (фермерского) хозяйства.

Возникнуть право собственности может лишь при наличие определенного юридического факта.

В процессе приватизации, в случаях если наниматель жи╜лого помещения проживает один - он становится единственным со╜бственником, и эта форма собственности определяется как индиви╜дуальная, сели же кроме нанимателя на это жилое помещение есть права у других членов семьи - то они становятся сособственниками, а собственность в результате приватизации становится общей.

Если семья бесконфликтная, то ее члены обычно выбирают при приватизации жилья общую совместную собственность. Если в семье постоянные конфликты, или она на грани распада, или уже нарушены семейные связи, проживающие, как правило, при приватизации выбирают долевую собственность, в основном равные доли. Но в зависимости от сложившегося порядка пользования жилым по╜мещением доли могут быть и неравными. По закону (ст. 54 ЖК РСФСР) допускается в силу соглашения между всеми совместно проживающими по договору найма неравное пользование жилыми поме╜щениями - одни занимают большую комнату, другие меньшую. Если согласия на это не достигнуто, пользование площадью предпола╜гается равным, а следовательно и доли будут равными.


2.3. Особенности совместной и долевой собственности в общем имуществе, их отличительные черты


При приватизации жилых помещений практически у всех граждан возникает один и тот же вопрос - в чем разница между совместной и долевой собственностью и какие последствия для членов семьи повлечет тот или иной выбор формы собственности?



Однозначно ответить на этот вопрос пока не представля╜ется возможном. В юридической практике на сегодняшней день существуют два противоположных мнения специалистов-правоведов и в определении различий в понятии этих видов собственности, и в их применении при реализации прав граждан, что породило еще одну очередную проблему правового неурегулирования.

Теория гражданского права характеризует общую собственность как многосубъектную. Множественность субъектов права на один и тот же объект и определила необходимость специального правового регулирования отношений общей собственности. Это необходимо чтобы согласовать воли участников общей собст╜венности, обеспечить учет каждым из них законных интересов не только окружающих их третьих лиц, но и остальных собственников, надлежащее состояние общего имущества и т.д. Общая собственность характеризуется переплетением отношений собственников ко всем третьем лицам, с одной стороны, и отношений собственников между собой, с другой. П. 2 ст. 244 ГК РФ закрепил два вида общей собствен╜ности: долевую и совместную.

В общей совместной собственности доли ее участников конкрет╜но не определены, они фиксируются лишь при разделе совмест╜ной собственности или при выделе из нее. Вследствие этого совместная собственность обозначается как бездолевая собст╜венность. В том, что в совместной собственности при ее раз╜деле или выделе из нее принадлежит право на долю, сомнений не возникает. Сложно решить вопрос, в чем выражается это право.

В действующем законодательстве закреплено, чт 232d38ec о каждому собственнику принадлежит доля в праве собственности на все общее имущество. Такой подход к раскрытою содержания права участника общей долевой собственности обладает рядом досто╜инств:

1.   право каждого сособственника не ограничивается какой-то конкретной частью общего имущества, а рас╜пространяется на всю вещь в целом;

2.   объект этого права - вещь (имущество);

3.   права других сособственников также распространяются на все имущество в целом;

4.   поскольку право каждого сособственника выражается в определенной доле, из общей собственности вы╜является долевая собственность, как особый вид.

Общая собственность на имущество является долевой во всех случаях, кроме когда законом предусмотрено образование на это имущество совместной собственности. Тем самым в зако╜не закреплена презумпция, согласно которой общая собственность в случае ее возникновения, предполагается долевой.

Общая долевая собственность может возникнуть в силу любых допускаемых законом или договором оснований, но исчерпывающего перечня оснований ее возникновения закон не пре╜дусматривает. Более того, по соглашению участников совмест╜ной собственности, а если оно не достигнуто, то по решению суда, на общее имущество может быть установлена долевая со╜бственность, т.е. допускается перевод имущества с режима совместной собственности на режим долевой.

Гражданский Кодекс РФ допускает образование совместной со╜бственности лишь в двух случаях: у супругов и членов крес╜тьянского (фермерского) хозяйства. В Законе РСФСР ╚ О приватизации жилищного фонда в РСФСР╩ допускается совместная со╜бственность членов семьи при приватизации жилых помещений.

В комментарии к Гражданскому Кодексу издательства ╚Феникс╩, г. Ростов-на-Дону, 1995 года указано, чт 232d38ec о ╚ прави╜ло об установлении общей совместной собственности на основании закона не означает исключительного прямого указания на это закона (например п. 1 ст. 256). В законе возможны и кос╜венные указания на установление режима совместной собственности, например по договору. Ныне общая совместная собствен╜ность перестала быть императивной, пример тому п. 1 ст. 256 и л. 1 ст. 257 ╚ (страница 255).

В комментарии части первой Гражданского кодекса РФ для предпринимателей издательства фонда ╚Правовая культура╩, Москва, 1995 год Е.А. Суханов, заведующей кафедрой граждан╜ского права доктор юридических наук дает такое толкование:

Совместная (бездолевая) собственность означает, что право собственности на конкретный объект не делится между собственниками, а принадлежит им сообща, совместно. Никто из участников таких отношений не знает заранее своей конкретной доли, которая может быть определена лишь на случай раздела или выдела. Очевидно, чт 232d38ec о такая ситуация возможна только в качес╜тве исключения, обусловленного наличием между собственниками особых, лично-доверительных отношений, которые не предпола╜гают и не требуют полной определенности в объеме соответст╜вующих правомочий их участников. По действующему законодатель╜ству такие отношения могут возникнуть в двух случаях: между супругами либо между членами крестьянского (фермерско╜го) хозяйства, то есть только между гражданами, связанными близкими семейными узами и в силу этого находящимися в лично- доверительных отношениях друг с другом.

Согласно п. 3 ст. 244 ГК долевая собственность яв╜ляется правилом, а образование совместной (бездолевой) собс╜твенности - исключением, прямо предусмотренным законом. В силу этого возникновение совместной собственности по договору исключается как противоречащее требованиям закона (ст.168)╩ (страница 252)

Различное толкование одних и тех же положений в статьях закона требует их незамедлительного урегулирования, иначе при их применении, в зависимости от того, какая точка зрения кажется более удобной для должностного лица, реализуемые права граждан попадают в юридическую зависимость от неурегулированности.

Особое место в правовом режиме общей собственности от╜ведено совместной собственности супругов. В ранее действова╜вшем законодательстве правовой режим имущества супругов определялся Кодексом о браке и семье по принципу раздельности добрачного имущества и общности совместно нажитого.

Ныне действующее законодательство претерпело существен╜ные изменения в самом подходе к правовой регламентации иму╜щественных отношений между супругами. В соответствии с ГК РФ и Семейным кодексом Российской Федерации супругам предостав╜лено право и достаточно широкие возможности самим определять судьбу приобретенного имущества. В ст. 252 ГК РФ и ст. ст. 40-41 Семейного кодекса РФ зак╜реплены положения как о законном режиме имущества супругов, так и о договорном (но не ущемляющем законных прав ни одного из них ст. 44 СК РФ).

Заключая брачный контракт супругам предоставлено право относить имущество либо к общей, либо к долевой, либо к раз╜дельной собственности. Что касается добрачного имущества, то оно, как и прежде признается собственностью каждого из них. Аналогичный правовой режим распространяется на имущество, по╜лученное одним из супругов в дар или по наследству, а также на вещи индивидуального пользования (кроме предметов роскоши), хотя бы они и были приобретены в период брака, за счет общих средств.

Определение собственности каждого из супругов, данное ст. 36 СК РФ отличается от содержавшегося в ст. 22 КОБиС РСФСР только указанием на то, чт 232d38ec о собственностью каждого супруга является не только имущество, полученное в дар или пе╜решедшее по наследству, но также и по иным безвозмездным сделкам (под такими сделками Е. Чефранова, кандидат юридических наук Российской правовой академии, подразумевает сделки, направленные на передачу в частную собственность имущества в порядке бесплатной приватизации жилья и другой государственной собственности).[7]

Важно при всем этом отметить, что лишь зарегистрированный брак порождает права и обязанности супругов, а имущество, нажитое лицами, находящимися в фактических брачных отношени╜ях, хотя бы оно и было нажито в период этих отношений, к сов╜местной собственности не относится (если, разумеется, они не будут приравнены к зарегистрированному браку). В зависимости от конкретных обстоятельств указанное имущество попадает под правовой режим либо раздельной, либо долевой собственности со всеми вытекающими из этого последствиями. Презумпция ра╜венства долей при разделе общей собственности здесь не дейст╜вует.[8] Как разъяснил Верховный Суд РФ, спор о разделе иму╜щества лиц, состоящих в семейных отношениях без регистрации брака, должен разрешаться не по правилам ст. 251 ГК. РФ, а в соответствии со ст. 252 ГК РФ, иными словами, по правилам об об╜щей долевой собственности.

При решении вопроса, какую форму собственности выбрать при приватизации квартиры, следует учесть и одно семейное обстоятельство - дети вырастают быстро. Если жилое помещение окажется объектом долевой собственности, то в ка╜честве долей могут служить изолированные комнаты в жилом по╜мещении, которые по достижения совершеннолетия дети будут вправе продать, получив некоторый ╚ стартовый капитал╩ для независимости и самостоятельной жизни. В этом случае, если сособственник не может расплатиться с кредитором, то послед╜ней имеет право воспользоваться положением ст. 255 ГК РФ.

Предпочтительнее выглядит общая собственность на жилое помещение, так как любые операции могут производиться только с общего согласия всех проживающих в нем граждан, а все имущественные споры разрешаются в судебном порядке. С учетом этих возможных в будущем последствий в г. Орле прак╜тика приватизации складывалась с преимущественной передачей жилых помещений гражданам в общую совместную собственность. В последствии, с неурегулированностью вопроса о распоряжении совместной и долевой собственностью, с появлением публикаций об обязательности долевого определения собственности практика о закреплении различных форм собственности изменилась. С 1995 года большая часть из приватизированных квартир передавалась в долевую собственность.

О последствиях двоякого толкования совместной и долевой собственности подробнее в третьей главе.


2.4. Закрепление права собственности


Определив выгодную для себя форму собственности кварти╜ры, необходимо документально закрепить это право, так как это является важнейшим элементом процесса приватизации. Первый шаг - подача заявления (документа обладающего силой до╜казательства во избежании всевозможных недоразумений и судебных споров на будущее).



Статья 8 Закона о приватизации жилищного фонда опреде╜ляет процедуру этого процесса ╚ Решение вопроса о приватизации жилья должно приниматься по заявлению граждан в двухме╜сячный срок со дня подачи документов.╩

Статья 7 ╚Передача жилья в собственность граждан офор╜мляется договором передачи...╩

Содержание этого договора - состоявшееся соглашение сто╜рон о передаче объекта из состава государственной и муниципальной собственности в собственность проживающих в индивидуально-определенной квартире (с ее реквизитами, санитарными и техническими характеристиками) на условиях той формы соб╜ственности, которую наниматели выбрали по своему усмотрению.

В этом случае идет речь о договоре как юридическом факте. Договор о передаче квартир представляет собой волевой акт, т.е. единое волеизъявление, выражающее общую волю сторон, а для этого он должен отвечать принципу свободы, правила которой определены ст. 421 ГК РФ.

Несмотря на то, чт 232d38ec о с одной стороны обязанность заключать договор установлена законом, его заключение соответствует и интересам общества и интересам нанимателей, т.е. потенциа╜льным собственникам, и, несмотря на то, чт 232d38ec о некоторые условия договора (однократность приватизации, сохранение обязанности одной стороны по техническому обслуживанию и ремонту жилого помещения, дома и придомовой территории) определены императивностью, договор о приватизации (передача жилого помещения в собственность) сконцентрировал в своем содержании все основ╜ные принципы гражданского права, подробно отраженные в первом параграфе.

При всей свободе договора он должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами.

Содержание договора составляют те условия, на которых достигнуто соглашение. Существенным условием договора передачи жилья является обусловленная установленным порядком без╜возмездность передачи ( но при этом надлежит указывать стои╜мость жилого помещения, что имеет значение в последующем для налогообложения с имущества, налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, исчисления размера госу╜дарственной пошлины или установленного тарифа при отчуждении, и т.д.)

Обязательным условием договора является его регистрация в органах, осуществляющих таковую ( В г. Орле обязанности по регистрации недвижимости в настоящее время исполняет Госуда╜рственное унитарное предприятие -Орловский областной центр ╚Недвижимость╩, созданный на базе Бюро технической инвентаризации). Цель регистрации - зафиксировать собственника жилого помещения и последующее изменения субъекта собственности и исключить возможность ╚двойного╩ отчуждения одного и того же имущества. Новый Гражданский Кодекс РФ ст. 131 законодательно закрепил государственную регистрацию недвижимости и момент возникновения права собственности по договору, подлежащему такой регистрации (ст. 223 ГК РФ)

Закон от 23.12.1992 года, внесшей изменения в Закон РСФСР ╚О приватизации жилищного фонда в РСФСР╩ освободил стороны от обязательности нотариального удостоверения договора передачи. С одной стороны это усложняло процесс приватизации жилья, хо╜тя и обеспечивало правоохранительный контроль за сделкой. Та╜кое решение связано с тем, что договор о передаче - новый вид договора, он не является ни договоры купли-продажи, ни догово╜ром дарения и, хотя это упростило его совершение, вместе с тем вывело содержание договора из под юридического контроля.

Типичными ошибками были такие, как невключение в собственники всех нанимателей, выразивших желание принять участке в приватизации, а как собственник указывался только один нанима╜тель жилого помещения, отсюда следовал другой промах - договор и подписывался только одним участником из нескольких, что так╜же может служить основанием для признания сделки недействите╜льной.

Во избежании негативных последствий управление юстиции Администрации Орловской области по представлению нотариусов города подготовило письмо (смотри приложение), предупреж╜дающее возможность возникновения судебных споров из норм, .уста╜новленных ГК РФ в части недействительности сделок, урегулирован╜ных ст. ст. 166-181 ГК РФ.

День подачи квартиронанимателями заявления о приватизации считается лишь моментом ее начала. Право собственности возникает как следствие при наличии двух юридических фактов- подписанного сторонами договора передача и его регистрации в ус╜тановленном порядке.

Регистрация договора передачи может совершаться одновре╜менно с подписанием его сторонами. В этом случае нет разрыва во времени между заключением договора и датой регистрации. Но регистрация может осуществляться и значительно позднее (законам сроки не установлены).

Если приобретатель квартиры получал договор и зарегистрировал его и после этого умер, то квартира, естественно, входит в состав наследственного имущества, и споров относительно ее наследования не возникает. Если же договор не содержал реквизита о регистрации и собственник умер, то жилое помещение не входит в состав наследственного имущества. Однако, как свидетельс╜твует практика, и в зависимости от конкретных обстоятельств и в этом случае принимались положительные решения. Сложнее было тогда, когда из двух составляющих основания права собстве╜нности не было ни одного, а было только подано заявление, под╜писанное при жизни и передано службе приватизации для дальней╜шего оформления. Практика решения таких споров складывалась по разному: если подписанный наследодателем договор передачи находился у другой стороны на подписи свыше установленного ст. 8 Закона о приватизации срока (т.е. двух месяцев), то решение в порядке исключения принималось в пользу наследников, если меньше установленного срока - то им отказывали. Но в обзоре судебной практики (смотри приложение стр. 21) указано, чт 232d38ec о Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 24.06.1993 года было дано разъяснение ╚... граждан, выразивших волю на приватизацию, следует признавать приобретшими право собственности на жилое помещение, и в удовлетворении требований наследников, претендующих на получение этого помещения, не может быть от╜казано лишь по мотивам несоблюдения наследодателем порядка оформления приватизации╩.


2.5. Возникновение права собственности на квартиры в домах жилищно-строительных кооперативов.


Особый характер приобретает оформление права собствен╜ности на кооперативную квартиру для члена ЖСК (ЖК). В соответствии с п. 6 постановления ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31.03.1988 года за № 406 ╚0 мерах по ускорению развития жилищ- ной кооперации╩ члену кооператива, полностью выплатившему па╜евой взнос за квартиру, в случае выбытия из кооператива предос╜тавлялось право передавать квартиру своим родственникам и другим лицами, имеющим в соответствии с законодательством право на вступление в кооператив, сели они берут на себя обязательство по соблюдению устава жилищно-строительного кооператива, и при этом не ущемляются права членов семьи выбывающего члена коопе╜ратива, проживающих с ним совместно до передачи квартиры.

В связи со вступлением в силу с 01.07.1990 года поло╜жений Закона ╚0 собственности в СССР╩ п. 6 указанного выше постановления утратил силу.

Право члена кооператива трансформировалось уже в право собственности на квартиру, которое закреплено п. 4 ст. 218 Гражданского Кодекса РФ со всеми правомочиями по владению, поль╜зованию и распоряжению квартирой.

При этом возникновение права собственности не обусловливалось ни наличием согласия проживающих на этой площади лиц, ни необходимостью каких-либо действий по его оформлению или регистрации. Это право возникает в силу самого Закона, при наличии одного единственного основания - выплаты членом коопе╜ратива своего паевого взноса в полном объеме.

Но это вовсе не означает, что никакого оформления права собственности в данном случае не требуется. Право собственности подлежит обязательной регистрации в силу ст. 219 ГК РФ, но момент возникновения собственности не связан ни с оформлением, ни с регистрацией правоустанавливающего документа. Для коопе╜ративных квартир таким документом является справка жилищно-строительного кооператива о выплате членом кооператива паевого взноса. Другими словами, выдача указанной справки подтверждает факт возникновения у члена ЖСК (ЖК) права собственности на за╜нимаемую им в кооперативном доме квартиру. Дальнейшее докумен╜тальное оформление права собственности необходимо члену коопе╜ратива лишь для совершения сделок по распоряжению квартирой, о чем речь пойдет в третьем параграфе.

На основании справки, выданной ЖСК (ЖК), подписанной председателем и бухгалтером кооператива, свидетельствующей не только о полной оплате квартиры, но и содержащей индивидуальные реквизиты и технические характеристики, Орловский областной центр ╚Недвижимость╩ регистрирует члена кооператива как собственника занимаемой квартиры и выдает регистрационное удостоверение.


2.6. Право собственности и право проживания


Правовой режим квартир, перешедших в собственность граждан в порядке приватизации и переданных им в собственность как членам жилищно-строительных кооперативов, полностью выплативших паевой взнос за квартиру, определен законом по аналогии с правовым режимом жилых домов. Это повлекло возникновение споров между гражданами о праве собственности на квартиру после приобретения ее в собственность одним из членов семьи.

Между правовыми режимами в этих случаях есть много общего, но и имеется ряд специфических различий.

И. Исрафилов - сотрудник Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации в публикации ╚ Особенности права собственности на квар╜тиру╩ рассматривает неодинаковое правовое положение членов семей собственников жилых помещений как острую проблему.[9]



Он приводит такой пример из судебной практики. В суд обра╜тился К. с иском о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, мотивируя свое требование тем, что отец про╜извел отчуждение квартиры без его согласия. Между тем, как ут╜верждал истец, он согласился на приобретение квартиры отцом в порядке приватизации в собственность только при условии, что в последствии владение, пользование и распоряжение квартирой ими будет производиться совместно. Районный суд, рассмотрев╜шей спор, отказал К. в иске, указав, что при отчуждении принад╜лежащей гражданину на праве собственности квартиры по аналогии с отчуждением жилого дома, принадлежащего гражданину на праве личной собственности, согласия членов семьи, проживающих в квартире не требуется (кроме случаев отчуждения одним из суп╜ругов квартиры, приобретенной ими в период брака). Судебная коллегия по гражданским делам, рассмотревшая кассационную жа╜лобу, решение районного суда оставила без изменения, сославшись на несостоятельность доводов истца.

Из этого примера автор публикации сделал вывод, с которым трудно не согласиться. Несмотря на проведенную аналогию, необ╜ходимость различать правовые режимы в указанных случаях обус╜ловливается неодинаковым правовым положением членов семей соб╜ственников на момент приобретения ими права собственности на дом (квартиру). Так, гражданин, приобретающий жилой дом, как правило, вселяется сам и вселяет членов семьи после приобретения им права собственности. В случаях же приобретения гражда╜нином квартиры в собственность в порядке приватизации и при переходе к нему права собственности на квартиру как члену ЖСК, члены его семьи до приобретения права собственности на ква╜ртиру проживают, как правило, на приобретаемой им в собственность жилой площади и имеют с ним равные права на нее. Для возникновения у члена ЖСК права собственности на квартиру законодатель╜ство не предусматривает получение согласия совершеннолетних членов семьи, хотя правовое положение последних по жилищному законодательству не отличается от правового положения членов семьи нанимателя квартиры в домах существующих жилищных фондов. Но различие в самом процессе возникновения права собственности на квартиру, по мнению автора, не должно иметь и здесь сущест╜венного значения и правовое положение членов семьи в обоих слу╜чаях должно быть одинаковым.

И. Исрафилов выделяет в этой проблеме еще одну категорию граждан,, нуждающихся в четком регулировании их прав на проживание. Это бывшие члены семьи нанимателя квартиры в домах госу╜дарственного и муниципального жилищных фондов, про╜должающее проживать в квартире после того, как они перестали быть членами семьи. В отношении этих лиц законодательство не содержит норм, предусматривающих необходимость истребования их согласия на приватизацию квартиры, хотя в соответствии со ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР они имеют одинаковые с нанимателем и членами его семьи права и обязанности. Этот пробел в законе, по его мнению, очень часто приводит к необоснованному ущемле╜нию прав граждан. Таким образом, несущественные на первый взгляд особенности правового положения граждан, проживающих на жилой площади в домах названных жилищных фондов и фонда ЖСК вырастают в сложную правовую проблему в ходе коренного преобразования отношений собственности на жилье и развития ринка жилья.

О законодательном урегулировании отношений собственника квартиры и бывшего члена семьи он поднял вопрос и в публикации под названием ╚ Право на проживание╩[10], где, в частности, указано на положение ст. 127 ЖК РСФСР, определяющей жилищные права членов семьи. Автор обращает внимание на то, чт 232d38ec о после изложения обшей нормы идет оговорка: ╚ если иное не было оговорено при вселении╩. По его мнению это означает, что при вселении в квартиру соглашением между собственником и вселяемым членом семьи, заключаемом в письменном виде, может быть определен и иной, отличный от установленного обшей нормой, порядок пользования жилыми помещениями. На его взгляд, стороны могут установить, что вселяемый не приобретает самостоятельного права пользования, или ограничение права пользования во времени и т.д. В отношении супругов, полагает автор, данный вопрос может быть урегулирован в заключенном между ними брачном кон╜тракте, т.к. п. 1 ст. 42 Семейного Кодекса РФ предусматривает включение в брачный контракт любых положений, касающихся их имущественных отношений. Но такая точка зрения небесспорна, так как Семейный Кодекс РФ (п. 3 ст. 42), употребляя понятие ╚крайне неблагоприятное положение╩ в содержании контракта (до╜говора), допускает широту толкования этого понятия и может поставить под сомнение любой, заключенный между супругами до╜говор.

К отношениям пользования жилыми помещениями между соб╜ственниками квартиры и бывшими членами его семьи применяются правила, установленные ст. ст. 131-137 ЖК РСФСР (правила найма жилых помещений). Таким образом, продолжает рассуждать автор, за бывшими членами семьи право пользования жилыми помещениями может быть сохранено лишь на условиях найма, и отмечает при этом, что в этой части положения ЖК РСФСР пока еще действующее, но во многом устаревшие, подлежат применению, сели не противо╜речат правилам, закрепленным теперь главой 35 ГК РФ ╚Наем жилого помещения╩. Это означает, что право пользования бывших членов семьи может быть прекращено в судебном порядке по основаниям, предусмотренным для расторжения договоров найма по требованию наймодателя (ч.2 ст. 135 ЖК РСФСР, п.2 ст. 687 ГК РФ, ст. 98 ЖК РСФСР и ст. 687 ГК РФ)

Теперь острота этого вопроса снята, так как ст. 558 ГК РФ обязывает собственника квартиры при ее отчуждении указывать в договоре лиц, имеющих право на пользование жилыми помещениями.

Для правового регулирования перестроечного периода харак╜терно раскрепощение собственности граждан от многочисленных пут, которые ее связывали раньше. Но надо подчеркнуть, что принципы неприкосновенности собственности, недопустимости про╜извольного вмешательства кого-либо в частные дела, беспрепятственного осуществления гражданских прав, равенства защиты всех форм собственности и восстановления нарушенных прав, зак╜репленные как на конституционном уровне, так и на уровне от╜раслевого законодательства имеют для частной собственности особое значение.

Необходимо направить развитие собственности граждан по такому пути, чтобы в полной мере удовлетворялись интересы соб╜ственников.

На сегодняшней день в процессе приватизации сложилась такая ситуация, когда собственниками становятся не все члены семьи, совместно проживающие в жилом помещении. Члены семьи могут дать согласие на приватизацию другим лицам, но сами могут и не пожелать стать собственниками (чтобы не отрезать для себя другие пути для улучшения жилищных условий).

С другой стороны, если супруги проживают отдельно, то приватизация жилого помещения одним из них не создает прав на это помещение для другого (то есть не приводит к образованию общей совместной собственности супругов). Не создает уже потому, что в данном случае приватизированное жилье не может относить╜ся к имуществу, совместно нажитому в браке ( хотя судебная практика идет по иному пути).

Из изложенного вывод напрашивается сам - в необходимости предусмотреть в законодательстве совместное владение, пользо╜вание и распоряжение всех членов семьи приобретенным в собст╜венность жильем, независимо от того к кому из них перешло право собственности.

В перспективе остается только надеется, что при подготовке нового Жилищного Кодекса будет обращено внимание на эти проб╜лемы, и соответствующее поправки найдут в нем отражение.





[1] Ожегов С.И. ╚Словарь русского языка╩, Москва, 1952 год, стр. 683.

[2] Тихомиров М.Ю. ╚Юридическая энциклопедия╩, изд. третье, Москва, ╚Юринформцентр╩, 1995 год, стр. 266.

[3] Гражданское право, учебник под редакцией Сергеева А.П. и Толстого Ю.К., ч. 1, СПб, 1996 год, стр. 293.

[4] Тихомиров М.Ю. ╚Юридическая энциклопедия╩, изд. третье, Москва, ╚Юринформцентр╩, 1995 год, стр. 43

[5] Тихомиров М.Ю. ╚Юридическая энциклопедия╩, изд. третье, Москва, ╚Юринформцентр╩, 1995 год, стр. 215

[6] Гражданское право, учебник под редакцией Сергеева А.П. и Толстого Ю.К., ч. 1, СПб, 1996 год.

[7] Е. Чефранова ╚Правовое регулирование имущества супругов╩, ╚Российская юстиция╩, 1996 год, № 7, стр. 35.

[8] Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР по гражданским делам, изд. второе, Москва, 1995 год, стр. 203.

[9] Российская юстиция, 1995 год, № 1 стр. 27.

[10] И. Исрафилов ╚Право на проживание╩, ╚Домашний адвокат╩, № 23 (125), 1996 год, стр. 12.